Farejador
Dá ao projeto uma nota de 0 a 10 nos quatro pilares que os fundos olham: Praça, Produto, Sponsor (o incorporador) e Economics (os números). Você vê onde o projeto passa e onde trava.
FINADVISOR
A margem da sua planilha é uma. A que chega na entrega costuma ser outra.
Todo mês, tecnologia, um consultor sênior e o Murilo leem o seu projeto pelos mesmos critérios de quem financia. Eles acham a margem que escapa e o que trava o seu funding, e transformam isso em plano de ação.
Leitura de projeto de 30 minutos, sem custo. Não é apresentação de vendas.
Nota do Farejador · 0 a 10
R$ 1,2 bifinanciados
92operações
208agentes financiadores conectados
Cockpit do Farejador
Praça · Produto · Sponsor · Economics
O caso02 / 11
40% de margem na planilha. Fomos conferir.
Um incorporador chegou à Finamob com um projeto de 40% de margem líquida. Passamos linha a linha no Meteoro, o raio-x da viabilidade. Encontramos cinco furos:
Meteoro · os cinco furos
Na planilha
Na conta real
01
R$ 23 mil/m²
R$ 10 mil/m²O que já foi vendido
Estoque. Precificado a R$ 23 mil o metro, quando o que ele já tinha vendido saiu a R$ 10 mil.
02
R$ 2.700/m²
R$ 3.500–4.000/m²Referência Finamob
Obra. Orçada a R$ 2.700 o metro, num produto de padrão médio-alto. Nossa referência para esse padrão: de R$ 3.500 a R$ 4.000.
03
0%
10–15% do VGVCom Selic a 15%
Custo financeiro. Fora da conta. No cenário de juros desse projeto (Selic a 15%), ele pesava de 10% a 15% do VGV.
04
R$ 0
≥ 1% do estoqueParâmetro Finamob
Marketing. Zero provisionado para vender o estoque que faltava. Nosso parâmetro: pelo menos 1% do estoque restante.
05
0%
2–4% do VGVReferência Finamob
G&A. Esquecido. Nossa referência: de 2% a 4% do VGV.
A margem existia no papel.Não é falta de competência: é o otimismo natural de quem acredita no próprio projeto. O fundo desconta esse otimismo, e você só descobre na entrega.
Esse mesmo projeto tinha outro problema: o incorporador. Nenhuma entrega, governança zero. Com histórico trazido por um executivo parceiro, avalistas, SPE, patrimônio de afetação, ERP e conselho consultivo, a nota do Farejador subiu de 5,9 para mais de 7, e o projeto virou financiável.
Caso real, anonimizado. Os números são parâmetros da Finamob, não regras de mercado.
O risco que não aparece na planilha03 / 11
Quem está no aperto hoje lançou com lucro na planilha.
Um projeto lançado há quatro anos foi viabilizado com o custo de obra, o custo do dinheiro e o ritmo de venda daquele dia. No meio do caminho, tudo isso mudou. A margem não sumiu de uma vez: foi sendo corroída, mês a mês, sem ninguém conferindo a conta de novo.
Quase toda incorporadora que está apertada ou quebrando hoje começou com um projeto lucrativo no papel. Não é falta de competência. É que a obra dura anos, e a planilha foi feita num dia.
Depois que você lança, a surpresa costuma vir de um lado só: a obra encarece, a venda desacelera, o custo financeiro pesa. Quem larga com a margem apertada não tem folga para nada disso.
O FINAdvisor existe para aproximar a planilha da realidade antes que a realidade chegue sozinha.
01
Margem conferida todo mês.
O Meteoro refaz a conta com o que já foi gasto, o que falta gastar e o preço que o mercado de fato pagou.
02
Cenário ruim testado antes.
Folga de margem, equity, custo financeiro e caixa medidos contra os parâmetros que os fundos usam, e não contra o melhor caso.
03
Empresa que aguenta um projeto ruim.
Governança, SPE e patrimônio de afetação, para que um projeto que dá errado não leve a incorporadora junto.
Não existe incorporadora à prova de crise. Existe incorporadora que descobre cedo, quando ainda dá para corrigir.
Qual era a margem do seu projeto quando você lançou?E qual é hoje?
O que é o FINAdvisor04 / 11
Tecnologia que lê o projeto. Gente que já decidiu com dinheiro próprio que age sobre a leitura.
Meteoro
O raio-x da viabilidade. Separa o que o projeto custa no total, o que já foi gasto e o que ainda vai gastar, e confere linha a linha se cada número faz sentido.
Consultor sênior e Murilo
Um incorporador do nosso time trabalha com você no dia a dia. Uma vez por mês, o próprio Murilo senta com você e seus sócios. Não é um funcionário: é ele.
Conselho mensalQuem decide05 / 11
Dos dois lados da mesa.
O Murilo Marchesini é incorporador: R$ 500 milhões em 8 torres, em 5 cidades. Quando os bancos fecharam a porta para R$ 150 milhões de obra, aprendeu a se financiar no mercado de capitais, com muita cicatriz. Depois fundou a Finamob e, desde 2023, já viabilizou R$ 1,2 bilhão em 92 operações.
Ele já tomou crédito e já decidiu onde o capital vai. Tudo o que ele já errou, você não precisa errar.
R$ 1,2 bifinanciados
92operações
208agentes financiadores
2023desde
Na imprensa
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Como funciona06 / 11
Um ciclo por mês. Três etapas.
01
Leitura. O Farejador e o Meteoro rodam o seu projeto com o consultor sênior. Vocês veem a nota, as arestas e a margem real.
02
Conselho. O Murilo senta com você e seus sócios e define o plano de ação.
03
Execução. O time acompanha o mês inteiro, cobrando cada ação. No fim do mês, o ciclo recomeça.
Não é um diagnóstico que acaba. É uma rotina. E preparar uma incorporadora para funding costuma levar de 3 a 6 meses.
O que muda07 / 11
O que muda quando alguém lê o seu projeto todo mês
01
Margem
De descobrir o resultado só na entrega...
Para saber, mês a mês, se o projeto ainda é lucrativo.
02
Funding
De ouvir "não" sem entender por quê...
Para saber o que o fundo vai cobrar, corrigir antes e receber o financiamento da sua obra.
03
Governança
De planilha e decisão no improviso...
Para processo, sistema e estrutura que o fundo enxerga.
04
Decisão
De errar sozinho e pagar caro...
Para ter ao lado quem já viabilizou mais de 100 projetos e vai te acompanhar em 100% das decisões.
05
Capital
De correr atrás de dinheiro com o caixa apertado...
Para chegar ao funding com a casa em ordem.
O que está incluído08 / 11
Tudo isto, num só programa
FINAdvisor · escopo05 itens
- Consultor sênior do nosso time, trabalhando com você.
- Reunião mensal de conselho com o Murilo e plano de ação.
- Cockpit do Farejador e Meteoro, com acesso para você.
- Club Finamob. Fornecedores úteis ao incorporador (contador, advogado, arquiteta, paisagista, entre outros) com condições especiais: desconto, permuta, cashback.
- Preferência na análise do Finamob Capital. Seu projeto entra primeiro na fila, com comitês extraordinários. É prioridade, não garantia de aprovação.
Para quem é09 / 11
O FINAdvisor não é para todo mundo.
Para quem é
É para você se tem projeto de verdade (lançado, em lançamento ou com terreno fechado em aprovação) e acha o funding difícil ou caro. Também é para quem já consegue crédito, mas desconfia que a margem real é menor do que a da planilha.
— Para quem não é
Não é para você se ainda está estudando entrar no mercado e não tem projeto. Também não serve para quem procura atalho: o FINAdvisor dá trabalho, porque organiza a empresa de verdade.
Perguntas frequentes10 / 11
Perguntas frequentes
A leitura de 30 minutos tem custo?
Não.
E o FINAdvisor, quanto custa?
Depende do número de projetos da sua incorporadora. Depois da leitura, mandamos o escopo e as responsabilidades de cada lado por escrito.
Vocês financiam o meu projeto?
O Finamob Capital financia projetos prontos para funding. O FINAdvisor prepara a incorporadora para chegar lá, e os dois se conversam.
Isso garante aprovação de crédito?
Não. Entregamos preparo, critério e conexão. A decisão é do fundo.
O que nos diferencia de uma consultoria comum?
Quem senta com você é o próprio Murilo, que já esteve dos dois lados da mesa, usando a mesma régua que decide a alocação de capital.
Leitura de projeto11 / 11
A pergunta não é se você sabe incorporar. É quanto o seu projeto vai deixar no seu caixa, de verdade.
Preencha abaixo. Em até 1 dia útil, nosso time agenda 30 minutos: não é apresentação de vendas, é uma leitura real do seu projeto pelos critérios de quem financia.